Revista Todo
Una de las preguntas realizadas con mayor frecuencia a los administradores de fincas, es el procedimiento y la mayoría necesaria para realizar el cerramiento de una terraza.

Es una materia que produce gran confusión en los vecinos ya que genera dudas sobre la mayoría necesaria para realizar los cerramientos. Igual que en otras materias a veces no comprendo la gran confusión creada, en este caso si que veo lógica la polémica porque ha habido un cambio en la normativa y también en los criterios de los tribunales al respecto.

Durante muchos años la jurisprudencia no ha tenido en cuenta los derechos de las minorías y ha exigido la unanimidad ya que el cerramiento supone una modificación del exterior del edificio siendo este un elemento común.

Ahora la situación ha cambiado ya que con la nueva redacción del apartado b) del artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (con la Ley 8/2013), el legislador recoge todo tipo de alteración de estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes y donde no exige unanimidad. Los requisitos actuales son:
1.-Solicitud del interesado.
2.- La autorización administrativa.
3.-Acuerdo previo de la comunidad de propietarios con régimen de mayoría cualificada de 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Conclusión: El legislador se ha posicionado ofreciendo mayor agilidad para obtener acuerdos por parte de la comunidad de propietarios, logrando un equilibrio entre los derechos de las minorías y los deseos de las mayorías. No obstante, mi recomendación siempre es que antes de ejecutar cualquier acción de cerramiento, consulten con su Administrador de Fincas, ya que él, como profesional, les indicará adecuadamente los pasos a seguir para que después no tengan problemas ni con su Comunidad, ni con sus vecinos.
Estimados lectores, a quien no le ha ocurrido que baja al garaje a por su coche y tiene que ir esquivando motos cual obstáculo para llegar a él? O bien, somos motoristas pero ya tenemos coche y no queremos dejar a nuestra pequeña a la intemperie. Por ello, aprovechamos ese rincón de ahí del garaje que nadie utiliza para guardarla bajo techo.

Estas dos situaciones son parte del día a día de una Comunidad de Propietarios con garaje. Sin embargo, hemos de diferenciar distintas situaciones ante las que nos podemos encontrar:
SITUACIÓN 1. Almacenar en la plaza de garaje enseres privados (trastos) sin sobrepasar los límites establecidos. En esta situación no estaremos invadiendo ninguna propiedad ajena ni ninguna propiedad común. Estamos en nuestra parcela de garaje y podemos hacer en ella lo que queramos. O eso creemos. Yo, particularmente, les aconsejo leer antes los Estatutos o el Reglamento de Régimen Interno de vuestra Comunidad, pues es habitual que se disponga en dichos escritos que el garaje es un espacio para almacenamiento de vehículos (por lo que fuera el viejo sofá o ese armario que no queremos tirar).

Si nada dispone nuestros Estatutos o Reglamento de Régimen Interno, en principio podemos colocar estos enseres en dicho espacio. Y decimos en principio.

SITUACIÓN 2. Aparcar en una plaza más de 1 vehículo sin sobrepasar los limites establecidos. En este caso (o en el anterior que ponemos trastos en nuestra plaza de garaje), lo que estamos haciendo es agravar los riesgos normales de una plaza de parking. Lo normal, si no se especifica lo contrario, es que el Seguro Comunitario tan solo evalúe el riesgo teniendo en cuenta que va a haber un vehículo por plaza de garaje. Si hay más de uno o tenemos trastos allí, y por una fatalidad del destino estos elementos adicionales provocan un siniestro, lo normal será que la Compañía Aseguradora decline hacer frente a dicha responsabilidad por no haberle notificado esta alteración. Ello es así debido a que habitualmente los Seguros otorgan cobertura atendiendo al número de vehículos que van a ser estacionados, y no a los metros cuadrados de superficie del garaje. Obviamente, lo correcto si se quieren aparcar más de un vehículo por plaza es notificar a la Compañía Aseguradora, la cual ampliara el capital asegurado y el riesgo (con el aumento de prima que corresponda).

SITUACIÓN 3. Aparcar en una plaza más de 1 vehículo invadiendo una plaza vecina. Aparte del aumento del riesgo comentado en la situación anterior, en este caso hablamos de un conflicto entre propietarios que en principio, no afecta a la Comunidad y debe resolverse entre ellos. Es lógico que si no existe ningún permiso por parte de la plaza invadida, el invasor deba cesar sus actividades, pero es posible que entre las partes pacten esta invasión de forma amistosa.

SITUACIÓN 4. Aparcar en una plaza más de 1 vehículo invadiendo una zona común. En esta situación la cosa ya se empieza a poner tensa. Además de incrementar el riesgo existente en el garaje, estamos invadiendo una zona común. De forma genérica y categórica, las zonas comunes no pueden ser invadidas por ningún propietario, salvo acuerdo expreso en Junta de Propietarios. Dado que una decisión como ésta implicaría una alteración del titulo constitutivo o de los Estatutos de la Comunidad, para adoptarla sería necesaria la unanimidad del art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En la práctica, yo personalmente no veo correcto que se cuestione a un propietario que sobrepasa un par de centímetros su plaza. Del mismo modo, tampoco comparto que se invada de forma excesiva el carril por donde circulan los vehículos, por el peligro que ello conlleva. Por todo ello, aconsejo siempre a las Comunidades que administro, que acuerden en Junta de Propietarios la distancia máxima que un vehículo  puede sobrepasar una zona común.

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amanoEstimados lectores, en esta ocasión les voy a hablar del cargo de Presidente de la Comunidad de Propietarios. Intentaré aclararles cuáles son sus obligaciones, a continuación.

El Presidente es el representante legal de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten y, además, ejercerá las funciones del Secretario de la comunidad y del Administrador salvo que los estatutos, o por acuerdo de la Junta de propietarios, se dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. Es decir, que la condición de propietario, conforme al artículo 13.2 de la LPH, es imperativa para poder ser Presidente. El nombramiento de una persona no propietaria seria contrario a la LPH y para poder privarle de eficacia habría que proceder a la impugnación del acuerdo por la vía del artículo 18 LPH. Sí podría ser nombrado Presidente cualquiera de los cónyuges si la vivienda les pertenece como bien ganancial y también una persona jurídica, ejerciendo en este caso, en cada momento, el representante legal de la misma.

El nombramiento de Presidente requiere la mayoría contemplada en la norma 4ª (antes 3ª) del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), es decir, en primera convocatoria, el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación o, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

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Estimados lectores y amig@s, en este artículo deseo aclararles algunas dudas acerca de los cambios de empresa de ascensores en su Comunidad. Intentaré aclararles dudas frecuentes que a mí, personalmente, en la mayoría de las asambleas generales que realizo, me consultan mis clientes. Espero que les aclare las dudas al respecto.

1. ¿Por qué se tiene que hacer la revisión de mantenimiento cada mes?
El reglamento de Aparatos Elevadores contempla que todos los ascensores se tienen que revisar una vez al mes, sea cual sea su recorrido, así como el número de vecinos que vivan en la comunidad.

2. ¿Es obligatorio que el mantenimiento lo haga la misma empresa que ha instalado el ascensor?
NO. Lo que es obligatorio es tener contratado un servicio de mantenimiento, con una empresa inscrita en el Registro de Empresas conservadoras de aparatos elevadores (RCAE), pero el propietario del ascensor puede elegir la empresa independientemente de quien lo ha instalado.

3. ¿Si cambio de empresa de mantenimiento puedo tener problemas con los recambios?
NO. El ascensor es una máquina y como tal tiene que estar fabricado con productos homologados y que se encuentren en el mercado. Ningún fabricante puede instalar un ascensor sin que los componentes estén en el mercado. En España existen un importante número de empresas especializadas en el recambio de piezas de ascensores. Por tanto, cualquier empresa podrá disponer de recambios para realizar el mantenimiento.

4. La antigua empresa de mantenimiento me ha comentado que si cambio de empresa los recambios originales tendrán que comprárselos a ella, que serán más caros y tardaran más en disponer de ellos, ¿Es cierto?
NO. Los recambios se compran a empresas dedicadas a este fin. El término “recambio original” se utiliza frecuentemente y de forma incorrecta, ya que todas las empresas acreditadas para el mantenimiento de ascensores lo que utilizan son piezas homologadas y que se encuentran en el mercado, por lo que cualquier empresa puede disponer de ellas.

5. ¿Mi contrato de mantenimiento tiene una cláusula de duración de 5 años, se ha prorrogado por 5 años más y dice que tengo que pagar una indemnización a la empresa que lleva el mantenimiento si decido prescindir de sus servicios, tengo que pagar si decido cambiar?
Los contratos de mantenimiento son contratos de adhesión, ya que es la empresa de mantenimiento la que establece el servicio y condiciones del mismo y el cliente no suele negociar las cláusulas. La actual legislación en materia de consumo, estable que estos contratos no pueden ser de larga duración, no pueden contener cláusulas de prórroga automática por periodo igual de largo y no pueden contener cláusulas con derecho a indemnización. Es por eso que la jurisprudencia, están dando la razón a aquellas comunidades que han cambiado de empresa y la antigua ha reclamado judicialmente una indemnización.
pase…..

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¿Cuáles son los gastos comunes obligatorios?

Estimados amigos y vecinos de la Axarquía, en mi tercer artículo deseo hablarles de los gastos comunes que son de obligado cumplimiento en las Comunidades de Propietarios.

1.- Cuotas comunes
Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios deben contribuir (con arreglo a su cuota de participación) a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Así, según el tipo de inmueble y sus características, las zonas comunes de las que se beneficia cada uno de los vecinos (portal, escalera, ascensor, piscina o azotea), los gastos generales derivados de la conservación y reparación (electricidad, limpieza, portería, vigilancia, calefacción central o mantenimiento de instalaciones) o los gastos municipales (si la parcela donde está el edificio tiene referencia catastral, tendrá que costear la recogida de basura o abonar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles) han de ser sufragados en función de las distintas cuotas de participación fijadas en Junta. Ello es así, siempre que no haya otros acuerdos en los Estatutos de la Comunidad.

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