La reforma introducida por la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria y la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro Inmobiliario ha modificado los procedimientos tradicionalmente regulados por la legislación hipotecaria.
Uno de los objetivos de esta reforma es descargar de trabajo a los juzgados en procedimientos de jurisdicción voluntaria con elementos administrativos.
En realidad, la finalidad del expediente notarial de dominio no es suplir el título de propiedad, sino justificar la adquisición del artículo 2 de la Ley Hipotecaria.
¿Qué es el expediente de dominio notarial?
Se trata de un procedimiento mediante el que se logra la inscripción en el Registro de la Propiedad de una finca no inscrita anteriormente y sin título suficiente para una inscripción ordinaria directa.
De este modo, la finca que no está registrada en favor de ninguna persona alcanza la denominada inmatriculación, por la que se logra la inscripción registral por primera vez. El objetivo es poder demostrar quién es su titular y evitar problemas legales en el futuro.
¿Ante quién y para qué se realiza el expediente de dominio?
Antes de la reforma era necesario acudir a un procedimiento judicial. En la actualidad el expediente de dominio se realiza ante Notario.
Pero no ha habido solamente un cambio en quien instruye el expediente, sino que además se ha experimentado una alteración muy esencial. Antes, el juez, practicadas las pruebas y aportada la documentación, resolvía a favor o en contra de la solicitud. En el expediente de dominio notarial, el Notario ni siquiera hace un juicio de notoriedad, y la solicitud será finalmente aprobada siempre que no haya oposición de ninguno de los interesados.
El expediente de dominio, además de para la ya referida inmatriculación, puede también emplearse para:
Reanudar el tracto sucesivo. Si se adquiere una finca a una persona que la no inscribió, será necesario un expediente de dominio para poder inscribir el bien a su nombre. Deberán aportarse los documentos que acrediten su adquisición y todos aquellos que acrediten la adquisición de los titulares intermedios y cualesquiera otros oportunos para justificar su petición: contrato de compraventa, testamento, declaración de herederos, recibos y justificantes del pago de impuestos, etc.
Regularizar los excesos de cabida. Es cuando la superficie reflejada en el Registro de la Propiedad no corresponde con la superficie real de la finca.
No obstante, no será necesario el expediente de dominio:
- Cuando la rectificación de superficie no sea superior al 5%, en cuyo caso será suficiente aportar un certificado técnico.
- Cuando la rectificación de superficie no exceda del 10%, y la superficie a rectificar coincida plenamente con la del catastro.
¿Cómo se realiza el expediente de dominio?
Se inicia mediante una solicitud por escrito a modo de requerimiento del promotor del expediente dirigida a Notario de la localidad donde se encuentre radicada la finca.
Este requerimiento deberá contener los siguientes datos:
- Descripción de la finca, normalmente conforme a la información que figura en el catastro, salvo que el interesado manifieste alguna discrepancia.
- Datos personales de quien promueve el expediente de dominio y domicilio a efectos de notificaciones.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela que se correspondan con la descripción y la delimitación gráfica de la finca.
- Identificación de los colindantes, así como sus domicilios a efectos de notificaciones.
- Título de propiedad de la finca, el cual debe ser traslativo del dominio y debe contener su descripción.
- Identificación de todos los derechos constituidos sobre la finca, cargas de la misma, acciones con transcendencia real que se hayan ejercitado sobre la misma, etc.
Una vez recibido el escrito con los datos referidos, el Notario levantará acta, remitiendo copia al Registrador de la Propiedad. Éste último tendrá un plazo de 15 días para expedir certificación que acredite que la finca no consta previamente inscrita en el Registro de la Propiedad y, en tal caso, se practicará anotación preventiva de la pretendida inmatriculación. Si la finca constara inscrita o fuera de dominio público, el registrador procederá a denegar la anotación solicitada, archivando el Notario el expediente.
En caso de calificación positiva, el Notario notificará a:
- Titulares de cargas, derechos y acciones que afecten a la finca.
- Previos titulares de la finca o sus causahabientes.
- Ayuntamiento de la localidad donde radique la finca.
- Titulares de fincas colindantes.
Una vez notificados los interesados dispondrán de un plazo de un mes para formular alegaciones y presentar pruebas.
Si, transcurrido el plazo de un mes, ningún interesado se hubiese opuesto a la pretensión de inmatriculación, el Notario finalizará el expediente remitiendo copia al Registrador de la Propiedad para la inscripción de la finca a favor del promotor del expediente de dominio.
Si alguno de los interesados plantea oposición la cuestión deberá resolverse en un procedimiento judicial en el que se decidirá quién es el titular de la finca objeto del expediente de dominio.
En cualquier caso, resultará imprescindible contar con el asesoramiento de abogados especializados en derecho inmobiliario y urbanístico.
Deja una respuesta