Como es sabido, antes de entrar en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario aprobada en el año 2019, las entidades financieras, cuando contrataban con sus clientes, les obligaban a pagar todos los gastos preparatorios y de formalización de toda operación hipotecaria.
La reclamación de los gastos hipotecarios tiene, por tanto, su origen en el incumplimiento reiterado y sistemático por parte de los bancos de la normativa de protección a consumidores y usuarios.
Pues bien, tanto el Tribunal de Justicia de la Unión Europea como nuestro Tribunal Supremo han sido claros al respecto, estableciendo la nulidad y abusividad de las cláusulas que imponen a los clientes el pago de estos gastos de constitución de cualquier operación hipotecaria.
Ello supone que todas las demandas presentadas solicitando la declaración de nulidad de la cláusula de gastos y la devolución de las cantidades abonadas han venido siendo estimadas, condenando a las entidades bancarias a restituir a sus clientes la parte correspondiente a los gastos de formalización.
En particular, Sentencias del Tribunal Supremo de octubre de 2020 y febrero de 2021 vinieron a fijar la doctrina jurisprudencial en virtud de la cual, declarada la nulidad de la cláusula abusiva de gastos, la entidad financiera habrá de abonar al prestatario:
- El 50% de la factura del Notario.
- El 100% de la factura del Registro de la Propiedad.
- El 100% de la factura de la Gestoría.
- El 100% de la factura de la Tasación.
Para la reclamación de dichos gastos será necesario, eso sí, acreditarlos mediante la aportación de la correspondiente factura.
Aunque jurisprudencialmente hay consenso en cuanto a lo expuesto, no ha sido así sin embargo al respecto de la posible prescripción de la acción. Así, la doctrina y la jurisprudencia, tanto nacional como europea, han coincidido inicialmente en que, en principio, no existiría un plazo de prescripción, esto es, en cualquier momento podría declararse nula una cláusula abusiva, sin someter dicha reclamación sobre la nulidad a plazo alguno.
El problema surge en lo que a la reclamación de las cantidades se refiere. En este sentido, en el territorio nacional, se vienen aplicando dos plazos de prescripción: 5 años de forma general y 10 años en Cataluña, por encontrarse esta materia regulada de manera específica en su derecho foral.
La controversia reside, en definitiva, en saber desde cuándo comienzan a contarse los plazos.
Buena parte de la doctrina entiende que, al tratarse de cantidades cuya reclamación se halla ligada a la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de hipoteca, únicamente habría de contarse el plazo desde dicha declaración de nulidad.
Sin embargo, existe otro planteamiento que se ha impuesto y que establece que el plazo habría de comenzar desde que el Tribunal Supremo estableció que la cláusula de gastos de hipoteca era anulable, es decir, desde la STS de 23 de enero de 2019 -o, en su defecto, desde la STJUE de 2020 o de la STS de 2021-.
Cualquiera los escenarios expuestos resultan favorables para los usuarios de banca, pues ello significa que la acción para reclamar las cantidades pagadas por la constitución de operaciones hipotecarias aún sigue vigente, al menos, hasta el 23 de enero de 2024.
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