Cuando un contrato de arrendamiento, sea de vivienda o de local de negocio, llega al final de su vigencia, la relación contractual no se extingue automáticamente, sino que continúa por voluntad de las partes. En estos casos se dice que el contrato de arrendamiento ha entrado en «tácita reconducción».
¿Qué es la tácita reconducción?
La tácita reconducción, que es la nueva relación entre arrendador e inquilino al terminar el contrato de alquiler, provoca de hecho una nueva relación contractual, si bien alguna de las condiciones aún se mantienen.
En este sentido, resulta fundamental conocer las implicaciones de una tácita reconducción y las ventajas que puede tener para propietarias y propietarios.
La tácita reconducción no se encuentra recogida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero se aplica a los arrendamientos de vivienda o local de negocio, por el carácter supletorio del Código Civil.
El artículo 1566 del Código civil establece:
«Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.»
La “aquiescencia del arrendador” equivale a un consentimiento. Dicho consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato. Pero para ello es preceptivo que el arrendador deje transcurrir dicho plazo sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a devolver la posesión del inmueble.
¿Qué requisitos deben darse para que exista tácita reconducción?
Para que se entienda activada la tácita reconducción es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
- Debe existir un contrato de arrendamiento sin pacto de renovación entre las partes.
- El inmueble debe seguir ocupado por el inquilino durante al menos 15 días tras la finalización del contrato. Atrasos, esperas para entrega de llaves y similares no podrán considerarse casos de tácita reconducción, si son inferiores a dicho plazo.
- La aquiescencia del arrendador significa que no realice ninguna acción para resolver el contrato, entendiéndose que, tácitamente, está de acuerdo con la prórroga.
- No debe existir ningún requerimiento por escrito por parte del arrendador.
- Ambas partes deben encontrarse en condiciones de celebrar un nuevo contrato.
¿En qué se diferencia la prórroga de la tácita reconducción?
Tácita reconducción y prórroga son conceptos distintos. Así, mientras que la prórroga tiene como base principal la continuidad en el tiempo del contrato de arrendamiento de forma invariable, con las mismas condiciones, en el caso de la tácita reconducción, lo que se plantea es un nuevo contrato de arrendamiento sobre la base del contrato finalizado.
Habrá de respetarse la renta fijada y resto de estipulaciones del contrato; la única condición que varía es el plazo de duración, que se determina legalmente en base a lo que establece la renta. De este modo, si la renta se ha fijado anualmente, las condiciones se alargan anualmente; si la renta es mensual o semanal, la ampliación se producirá en los respectivos plazos.
¿Cómo termina la tácita reconducción?
Si un arrendador desea evitar la activación de la tácita reconducción será necesario que comunique fehacientemente con el inquilino, antes de que transcurran los quince días desde la finalización del contrato, manifestando su intención de renovar o no el contrato de arrendamiento.
Una vez evitada la tácita reconducción el arrendador podrá proponer al inquilino un nuevo contrato con condiciones diferentes y una renta superior a la del contrato anterior.
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