Vicios ocultos en la compraventa de vivienda: qué son, cómo y cuándo reclamarlos

La compraventa de una vivienda es una de las operaciones económicas más importantes que realiza una persona a lo largo de su vida. Sin embargo, no siempre el inmueble adquirido se encuentra en las condiciones aparentes en el momento de la compra. En ocasiones, después de formalizar la operación, aparecen defectos graves que no podían detectarse a simple vista y que afectan al uso o al valor de la vivienda.

Estos defectos reciben el nombre de vicios ocultos, y la ley protege al comprador frente a esta situación.

En este artículo explicaremos de forma sencilla qué son los vicios ocultos, qué requisitos deben cumplir, qué derechos tiene el comprador y cuáles son los plazos para reclamar.

¿Qué son los vicios ocultos en una vivienda?
Son defectos graves existentes en una vivienda antes de la compraventa que no pueden detectarse mediante una revisión ordinaria, y que hacen que el inmueble:

sea impropio para el uso al que está destinado, o disminuya tanto su utilidad o valor que, de haberlos conocido el comprador, no habría adquirido la vivienda o habría pagado menos por ella.

Esta obligación del vendedor está regulada en el artículo 1484 del Código Civil, que establece la responsabilidad por los defectos ocultos de la cosa vendida.

Requisitos para que exista un vicio oculto
No cualquier desperfecto da derecho al comprador para reclamar. Para que un defecto sea considerado legalmente un vicio oculto debe reunir cuatro requisitos:

• Debe ser grave (humedades estructurales, filtraciones, grietas en la cimentación, problemas de impermeabilización, etc.).
• Debe ser oculto (no debe ser visible ni detectable fácilmente por el comprador).
• Debe ser preexistente, aunque se descubra después (si el daño surge por un mal uso posterior del comprador, no existe responsabilidad del vendedor).
• Debe ser desconocido por el comprador

¿Qué puede reclamar el comprador?
Cuando se acredita la existencia de vicios ocultos, el comprador puede ejercitar distintas acciones legales.

• Acción redhibitoria: Permite resolver la compraventa, devolviendo la vivienda y recuperando el precio pagado, además de los gastos derivados. Si el vendedor conocía el defecto y no lo informó, también puede exigirse una indemnización por daños y perjuicios.
• Acción quanti minoris: Permite solicitar una rebaja proporcional del precio, en función de la pérdida de valor de la vivienda. En este caso no se anula la compraventa, sino que se reajusta económicamente.
• Reparación o saneamiento. En determinados casos puede reclamarse que el vendedor asuma el coste necesario para reparar el defecto y dejar la vivienda en las condiciones pactadas.

¿Qué plazo hay para reclamar vicios ocultos?
Habrá que diferenciar entre vivienda de segunda mano y vivienda nueva.
Vivienda de segunda mano

El artículo 1490 del Código Civil establece un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda. Es un plazo de caducidad, lo que significa que una vez transcurrido no puede interrumpirse ni recuperarse.

Vivienda nueva
En las viviendas nuevas se aplica la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), con distintos plazos según el tipo de defecto:

• 1 año: para defectos de acabado o terminación.
• 3 años: para defectos que afecten a la habitabilidad.
• 10 años: para defectos estructurales.

¿Cómo reclamar vicios ocultos paso a paso?
Es recomendable seguir este procedimiento:

• Obtener un informe pericial. Debe encargarse a un arquitecto o técnico cualificado un informe que determine la naturaleza del defecto, su gravedad y el coste de la reparación.
• Comunicarlo al vendedor Debe notificarse por escrito, preferiblemente mediante burofax, detallando los defectos detectados y solicitando una solución.
• Intentar una solución amistosa o mediación. Antes de acudir a juicio es preciso intentar un acuerdo amistoso.
• Presentar demanda judicial. Si el vendedor rechaza la reclamación, deberá interponerse demanda judicial dentro del plazo legal.

¿Por qué es importante actuar rápidamente?
En materia de vicios ocultos, el tiempo es determinante. El plazo legal de seis meses en viviendas usadas es breve y la prueba técnica resulta esencial. Por ello, ante la aparición de defectos graves tras la compra, hay que solicitar cuanto antes un informe pericial y asesoramiento jurídico, para valorar la viabilidad de la reclamación y evitar la pérdida de derechos.